Crise du Covid-19 : les bonnes pratiques pour le bailleur

En tant que bailleur, les loyers du locataire représentent une source de revenus. Mais face à la perte de son Chiffre d’Affaires due à l’épisode Covid-19, le locataire voudrait être exonéré du paiement ou obtenir des délais. Que dit la loi ?

Les droits et obligations du locataire en période de crise

Bien que la jurisprudence n’ait pas encore acté si la crise sanitaire sera retenue comme un élément de force majeure et d’imprévision, cela n’exonéra pas les entreprises de leurs obligations de sommes d’argent.

En effet, l’Etat a mis en place, pour les TPE éligibles au fond de solidarité (ordonnance de mars 2020), des dispositions permettant de ne pas se voir imputer de pénalités financières et de ne pas voir son bail résilié pour les loyers impayés entre le 12 mars et le deuxième mois suivant l’arrêt d’état d’urgence sanitaire. D’une part, il appartient au locataire de prouver qu’il entre dans les dispositions de l’ordonnance de mars 2020, d’autre part, il ne s’agit pas d’une exonération de paiement ; le bailleur pourra poursuivre en paiement le locataire.

Les droits et obligations du bailleur en période de crise

Pour inciter les bailleurs à accepter une perte de loyer, l’Etat prend des dispositions : si le bailleur abandonne ou renonce à des loyers entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, ces éléments de revenus ne sont pas considérés comme un revenu imposable ni au titre des revenus fonciers (CGI, Art.14 B nouv.), ni à celui des bénéfices non commerciaux (CGI, art 92 B nouv). Ils sont également déductibles sous certaines conditions du bénéfice net. Bien évidemment, rien n’oblige le bailleur à accepter ces conditions.

Que doit faire le bailleur, que son locataire soit ou non concerné par les dispositions mises en place par l’Etat ?

Afin de sauvegarder ses droits et d’anticiper les relations futures avec son locataire, le bailleur doit tout d’abord répondre à ses demandes de délais et de remises de loyers et de charges.

Le bailleur peut demander à son locataire des documents (bilans, prévisionnel de reprise, etc...) pour mesurer sa capacité financière et lui permettre de décider les alternatives données aux locataires :

• Refuser toutes demandes (au terme d’un courrier en expliquant les raisons)
• Trouver des alternatives à une remise de loyers
• Accepter et proposer une mensualisation des loyers
• Accepter des délais de paiement, un report à la fin du bail ou à 12 mois avec la mise en place d’une garantie (par exemple une caution du dirigeant s’il est solvable, à faire rédiger par un professionnel)
• Accepter un abandon contre une renégociation du loyer

Pour garantir cet accord, il est essentiel de faire signer un protocole actant l’accord trouvé. Un accompagnement par un professionnel est recommandé pour sa rédaction.

Encore plus qu’à l’accoutumée, les relations entre bailleurs et locataires commerciaux ou professionnels sont une question d’équilibre : aucune des parties au contrat de bail n’a intérêt à sa résiliation. La négociation et l’accord restent les meilleures alternatives pour que chacun garde ses avantages : il vaut parfois mieux accepter des délais plutôt qu’avoir un locataire en situation de procédure judiciaire qui entraînerait des difficultés à récupérer le local.